Риски при переводе договора купли продаж в инвестиционный

Инвестиционным договором и договором Генерального подряда. В связи с изменениями Постановления ВАС №54 от 11.07.2011г., инвестиционный договор не в полной мере защищает права инвестора…

Общие понятия

Формальное определение понятия «Инвестиционный договор» в нормативных документах отсутствует. Впервые это понятие (далее – ИД) было использовано Верховным судом. Самое распространенное определение следующее: Инвестиционный договор – это договор, в котором одна сторона – инвестор, которая передает денежные средства (именно, денежные средства, это – обязательное условие), а вторая – заказчик, которая вкладывает за вознаграждение на основании инвестиционного проекта, а затем передачи его инвестору в собственность.

В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, генеральный подрядчик.

Почему участие в договоре инвестирования небезопасно

Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи

Представим себе ситуацию, когда организация — основной инвестор строительства, являясь застройщиком (то есть лицом, владеющим земельным участком на праве собственности, аренды или пользования), привлекает к финансированию строительства организацию-соинвестора, которая частично финансирует строительство и которой после его окончания будет передана часть построенной недвижимости. При этом стороны подписывают договор, очень часто именуемый «договор инвестирования», «инвестиционный договор», «договор инвестирования в строительство» или иным схожим по смыслу названием.
Рассмотрим, как подобные договоры квалифицируют арбитражные суды.

Так, в Постановлении ФАС МО от 25.07.2013 по делу N А41-43410/12 соинвестор был признан незаконным владельцем и лишился недвижимости.

Квартирный ряд

Вниманиеattention
Исполнение обязательств подтверждается либо предоставлением платежек, по которым производилась выплата инвестиционных средств, либо промежуточным актом по исполнению обязательств. К сожалению, на практике четкой границы между договором инвестирования и уступки прав нет.

Это происходит потому, что на законодательном уровне также не существует четкого разграничения и четкой регламентации данных договорных отношений. Договор долевого участия Этот вид договора исторически возник раньше, чем договоры уступки и инвестирования. Особенно распространен он был в начале девяностых. Тогда к строительству привлекались организации, выполнявшие определенные работы или поставлявшие материалы.
Инфоinfo
В качестве оплаты они получали не деньги, а квартиры. То есть происходил своеобразный зачет. Сейчас договоры долевого участия утратили первоначальное значение.

От инвестирования до предварительной покупки

Также истец с сопроводительным письмом направил ответчику техническую документацию по объектам.

Ответчик акты исполнения инвестиционных договоров не подписал и не возвратил, мотивированные возражения не направил, полученную от истца документацию по исполнению договоров инвестирования переправил новому заказчику, предложив ему рассмотреть акты исполнения инвестиционных договоров с приложениями и согласовать размер фактически выполненных работ и понесенных затрат. Позднее ОАО повторно направило письмо ответчику с просьбой рассмотреть и подписать направленные ранее документы.

Поскольку ответчик документы так и не подписал и понесенные затраты на строительство, включающие в себя вознаграждение заказчика, не оплатил, заказчик обратился с иском в суд.

Рассматривая дело, суды удовлетворили исковые требования ОАО.

Договор участия в долевом строительстве — это инвестирование?

Если в результате строительства площадь квартиры уменьшится, а формулировка в договоре будет говорить об окончательной цене, то покупатель, вкладывая свои деньги в строительство 90-метровой квартиры, может получить на десять метров меньше. И никакой компенсации за уменьшенную площадь не добьется.

Важноimportant
Зеркальная ситуация может быть при увеличении квартиры. Но, как показывает практика, по случайному стечению обстоятельств, если в договоре сформулировано, что цена является окончательной, то площадь не увеличивается, а уменьшается.

Второй вариант фиксации цены – более гибкий. В договоре указывается, что цена является окончательной, но в случае изменения площади квартиры между сторонами производится доплата. Существует еще и третий вариант, когда указывается, что цена является не окончательной.
Дальше могут быть перечислены различные условия, при которых она меняется.

Инвестиционный договор как договор купли-продажи будущей недвижимости и договор подряда

информацию о застройщике и информацию о проекте строительства: о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика, о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик, о виде лицензируемой деятельности, о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании.

  • В договоре инвестирования обязательно должно быть прописано основание заключение инвестиционного договора.

Инвестиционный договор. риски. судебная практика

Однако ранее суды в подобных спорах признавали правоту налогоплательщиков. На сегодняшний день трудно ответить на вопрос, по какому пути пойдет судебная практика.

Однако очевидно, что налогоплательщики, осуществляющие деятельность по инвестиционным договорам, столкнутся с дополнительными налоговыми рисками.

Переквалификация в договор простого товарищества

Пленум ВАС РФ также разъяснил, в каком случае инвестиционный договор следует квалифицировать как договор простого товарищества. Это необходимо, если по условиям договора каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.

д.) для достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости.

ИД что инвестор – он же генеральный подрядчик направляет денежные средства подрядчику, а перед инвестором отчитывается подписанными КС и актами. Желательно поставить в качестве генерального подрядчика аффинированную компанию.

Выводы

  • В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, подрядчик.
  • Обращайте внимание на условия заключения ИД (свобода заключения, предмет ИД, объект ИД, ответственность сторон, прочие условия).
  • Выступайте Заказчиком, Застройщиком, Инвестором – в одном лице, чтобы возмещать НДС по-квартально и оформлять право собственности на себя;
  • Будьте бдительны при получении объектов недвижимости по акту приема-передачи и при оформлении их в собственность.
  • В случае, если вы выступаете Соинвестором, тщательно проверьте всю документацию по инвестиционной сделки, в т.ч.

Отметим, что правовая позиция Президиума ВАС, изложенная в этом Постановлении, является обязательной для арбитражных судов при рассмотрении ими дел со схожими обстоятельствами.

Договор подряда

Рассматривая инвестиционные строительные договоры, суды достаточно основательно исследуют их предмет с целью определить их надлежащую правовую природу. В некоторых случаях суды квалифицировали договоры инвестирования строительства как договоры подряда.
Например, в Постановлении ФАС ПО от 11.03.2013 по делу N А65-10372/2012 договоры инвестиционной деятельности по строительству многоквартирных жилых домов были квалифицированы как договоры подряда. По делу рассматривался иск ОАО к некоммерческой организации (НО) о взыскании задолженности.

Из материалов дела следует, что ОАО было создано на основании постановления руководителя Исполнительного комитета г.

При этом ООО “Бета” учитывает расходы по налогу на прибыль и применяет вычеты НДС в части налогооблагаемых операций. По итогам налоговой проверки отношения сторон по договору инвестирования могут быть квалифицированы как правоотношения по договору купли-продажи недвижимой вещи, которая будет создана в будущем.

Тогда налоговые последствия сделки для ООО “Бета” изменятся. Инспекция доначислит: • НДС на сумму предоплаты, перечисленную при заключении договора – 126 000 000 руб.

(700 000 000 × 18%); также начисляются суммы пеней и штрафов; • НДС на сумму оплаты завершенного строительства – 54 000 000 руб. (300 000 000 × 18%); также начисляются суммы пеней и штрафов. Доначисленная сумма НДС в данном случае составляет 180 000 000 руб. (126 000 000 + 54 000 000). При этом ООО “Бета” получит право на применение налоговых вычетов НДС в части затрат на ведение строительства в сумме 137 000 000 руб.

Инвестор в ответном письме указал, что эти затраты, по его мнению, включены в стоимость одного квадратного метра объекта инвестирования.

Застройщик, полагая, что инвестор неосновательно обогатился за его счет в связи с неоплатой дополнительных работ, переданных в составе объекта инвестирования, обратился с иском в суд.

Рассматривая дело, суды трех инстанций пришли к выводу, что заключенный сторонами инвестиционный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи. Судьи указали, что в соответствии с п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

А согласно п. 4 ст.

ГК РФ по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, но при этом продавец должен обладать правом на отчуждаемое имущество, а покупатель — правом на его приобретение.

Примечание. Котельная и находящееся в ней оборудование необходимы для эксплуатации жилого дома, предназначены для обслуживания всех его помещений и служат для функционирования теплоисточника дома. Поэтому требования ТСЖ о признании за собственниками помещений в МКД права общей долевой собственности на котельную и ее оборудование являются обоснованными.

В связи с тем что по своим специфическим свойствам и функциональному назначению спорная котельная относится к категории имущества, которое в силу закона (ст.


290 ГК РФ и ст.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *